Compte de taxes municipales : Contestez votre évaluation foncière !
Suivant les exigences de la Loi sur la fiscalité municipale (ci-après la « L.f.m. »), les greffiers des municipalités transmettent aux propriétaires fonciers un avis d’évaluation foncière avant le 1er mars de chaque nouveau rôle d’évaluation triennal. Ce faisant, plusieurs propriétaires auront la désagréable surprise de voir leur compte de taxes municipales augmenter drastiquement. Tant les particuliers que les entreprises peuvent contester leur compte de taxes. Pour les secondes, particulièrement les PME, l’enjeu peut être encore plus important, compte tenu du fait que les taxes qui leur sont réclamées sont en moyenne 2,22 fois plus élevées que celles payées par leurs concitoyens résidentiels1. Devant une telle situation, notre équipe peut vous aider à contester votre avis d’évaluation foncière.
Une demande de révision peut être déposée pour contester l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription au rôle d’évaluation foncière ou au rôle de la valeur locative concernant un bien dont le plaignant ou une autre personne est propriétaire2. En somme, si la valeur de l’immeuble indiquée sur l’évaluation municipale est surévaluée et ne correspond pas à la valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence (art. 42 et 43 L.f.m.), la contestation de l’évaluation pourrait rétablir les choses.
Pour conclure à une surévaluation, il faudra comparer l’immeuble en question aux immeubles similaires dans le secteur déterminé et tenir compte de plusieurs particularités, notamment des conditions du marché immobilier, du zonage3, de l’état des lieux (art. 46 Lf.m.), des inconvénients de la circulation automobile4, du nombre de mètres donnant façade sur la rue5, etc. Enfin, il importe de mentionner que, pour établir la valeur de l’immeuble, il ne faudra pas se fier à l’évaluation municipale foncière des autres immeubles portés au rôle, mais plutôt à leur valeur de vente. Une analyse contextualisée des ventes dans le milieu devra donc être faite.
Exclusion de certains équipements industriels
Par ailleurs, il est important, pour les entreprises, de noter que normalement les équipements et machines utilisés ou destinés à des fins de production industrielle ne sont pas portables au rôle (art. 65 L.f.m.). Par conséquent :
« seuls les systèmes ou portions de systèmes électriques ou mécaniques nécessaires au bâtiment pour l’éclairage, le chauffage, la climatisation, la ventilation, l’alimentation en eau ou l’évacuation des eaux doivent être inclus dans l’évaluation municipale, tout excédent devant y être exclu. En outre, une machine, un appareil et leurs accessoires qui sont utilisés ou destinés à des fins de lutte contre la pollution doivent être exclus de la valeur foncière. »
Il est donc important pour l’entrepreneur de s’assurer que la valeur des équipements destinés à la production ne soit pas incluse dans l’évaluation municipale, même s’ils sont intégrés à l’immeuble6:
Pour qu’un immeuble entre dans le champ d’application de l’exception du paragraphe premier de l’article 65 et ne soit pas porté au rôle, il doit rencontrer les trois conditions suivantes:
- Ce doit être une machine, un appareil ou un accessoire d’une machine ou d’un appareil.
- Cette machine, cet appareil ou cet accessoire doit être utilisé principalement à des fins de production industrielle ou d’exploitation d’une ferme ou destiné à être ainsi utilisé.
- Cette machine, cet appareil ou cet accessoire ne doit pas avoir pour objet d’assurer un service à un terrain ou à un bâtiment7.
Processus de contestation de l’évaluation foncière
Pour contester l’évaluation foncière, les demandes de révision des particuliers comme des entreprises doivent être déposées avant le 1er mai suivant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation foncière (art. 130 L.f.m.) et doivent être faites selon la formule prescrite par règlement8.
Les demandes doivent également exposer succinctement les motifs de la contestation (art. 128 L.f.m.). Le formulaire doit ensuite être déposé au bureau de l’organisme municipal responsable de l’évaluation ou de la municipalité (art. 128, 129, 135 et 263.2 L.f.m.). Certains frais, variables selon chaque municipalité, devront être acquittés au moment du dépôt de la demande. À titre d’exemple, à Drummondville, il en coûte 75$ pour déposer une demande concernant un immeuble d’une valeur inférieure à 1 million de dollars.
« Une fois la demande déposée, la procédure est celle indiquée aux articles 136 à 138.2.1 L.f.m. En particulier, le greffier ou le secrétaire-trésorier de l’organisme municipal responsable de l’évaluation doit transmettre la formule et les pièces qui l’accompagnent, s’il en est, à l’évaluateur, une copie de cette formule et de ces pièces, à la municipalité locale, sauf si la demande a été déposée auprès d’elle ou si elle est elle-même demandeur, et une copie de la formule à la personne au nom de laquelle l’unité d’évaluation ou l’établissement d’entreprise est inscrit au rôle lorsque cette dernière n’est pas la demanderesse. Il doit, de plus, informer toute personne qu’une demande de révision vise à faire inscrire au rôle à titre de locataire ou d’occupant »9.
Suite au dépôt de la demande de révision dans le délai prescrit, l’évaluateur de la municipalité examine le dossier (art. 124, 136, 138.3 et 138.4 L.f.m.) et, après étude des motifs, peut accepter ou non de diminuer la valeur inscrite au rôle, et ce, au plus tard le 1er septembre de la même année. La personne qui a demandé la révision et l’évaluateur peuvent conclure une entente sur une modification de la valeur inscrite au rôle, entente devant être écrite et dans laquelle la date de prise d’effet doit être indiquée. (art. 138.4 L.f.m.), et ce, à condition de ne pas avoir demandé la révision judiciaire.
Demande de révision devant le Tribunal administratif du Québec
Si aucune entente n’est possible avec l’évaluateur municipal, le contribuable peut instituer un recours devant le Tribunal administratif du Québec (ci-après « T.A.Q. »):
« Toute personne qui a fait une demande de révision administrative peut former devant le tribunal administratif du Québec, une nouvelle demande de révision en invoquant les mêmes motifs :
a) Lorsque l’évaluateur lui a fait une proposition de modification au rôle, proposition qui ne convient pas aux personnes ayant demandé la révision ;
b) Lorsque l’évaluateur l’a informé par écrit qu’il n’a pas l’intention de modifier les valeurs inscrites au rôle ;
c) Lorsque le délai pour conclure une entente, soit le 1er septembre de la même année est expiré sans qu’une entente n’ait été conclue.
Ce recours doit être formé avant le 31e jour qui suit l’expédition au plaignant d’un écrit de l’évaluateur visé à l’un des paragraphes a) ou b) ou l’expiration du délai visé au paragraphe c).10 »
Le recours devant le T.A.Q. suit les règles de pratiques établies par le tribunal et une décision est rendue après l’audition des parties.
Le délai pour instituer le recours est de 60 jours à compter de la date d’expédition de la réponse de l’évaluateur ou, à défaut, de 30 jours à compter de la date limite à laquelle il aurait dû répondre. Ici encore, les formalités et les délais sont de rigueur, sous peine de rejet11.
Finalement, une décision du Tribunal administratif du Québec peut faire l’objet d’un appel à la Cour du Québec, chambre civile, sur permission d’un juge et ce, dans les 30 jours de la décision du T.A.Q.
Pour plus d’informations concernant le droit municipal, nous vous invitons à communiquer avec Me Maurice Laplante, lequel se fera un plaisir de répondre à vos questions.
Rédigé par Bernier Fournier avec la collaboration de Madame Esther Pelletier, étudiante en droit.
1Audrey-Julie Dallaire, « Taxes municipales : est-il possible de réduire la facture ? », (2014) 23 Lavery PME.
2Loi sur la fiscalité municipale, RLRQ, c. F-2.1, art. 124 et Louis Béland, « La fiscalité municipale », dans Collection de droit 2014-2015, École du Barreau du Québec, vol.7, Droit public et administratif, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2014, p.431.
3Royal St-Lawrence Yacht Club c. Montréal (Ville), 2014 QCTAQ 0918.
4Scalera c. Westmount (Ville), 2012 QCTAQ 0743, par. 43 à 45.
5Cantin c. Montréal (Ville), 2012 QCTAQ 05304.
6Winpak Heat Seal Packaging Inc c. Vaudreuil-Dorion (Ville), 2014 QCTAQ 04860, par. 345 à 353.
7Ciment Québec inc. c. Corporation municipale de Saint-Basile, village sud, [1991] RJQ 2757 (QC CA).
8Règlement sur la forme ou le contenu minimal de divers documents relatifs à la fiscalité municipale, RLRQ, c. F-2.1, r. 6.
9L.f.m., art. 124 et préc., note 2, p. 432.
10L.f.m., art. 138.5.
11François Barette et Marc-André G. Fabien, « Comment contrer les hausses de taxes municipales », (2014) dans Bulletin droit municipal, Fasken Martineau DuMoulin.