Découverte d’un vice caché : pas de panique !
L’achat d’une propriété est toujours une décision importante qui vient avec son lot de questions et d’émotions. Malheureusement, il arrive que cet évènement heureux se transforme en source de stress importante lorsque vous découvrez des problèmes affectant l’immeuble, problèmes qui étaient jusqu’alors cachés. Ces complications, parfois graves et coûteuses, pourraient vous faire regretter l’achat de l’un des actifs les plus importants de votre patrimoine.
Rassurez-vous, à moins d’une exclusion spécifique dans votre contrat de vente (ce qui est plutôt rare) vous êtes protégés par la garantie légale. Cela signifie que la responsabilité de votre vendeur pourrait alors être engagée si vous découvrez un vice caché affectant votre résidence.
Pour être qualifiée de vice caché, la problématique détectée doit répondre à certains critères cumulatifs bien reconnus en droit québécois1. Le vice doit être grave de sorte que l’usage ou l’utilité du bien en est diminué à un point tel que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou, à tout le moins, ne l’aurait pas acheté à si haut prix s’il avait été connu2. Le vice doit également être antérieur à la vente et inconnu de l’acheteur, c’est-à-dire qu’il n’avait pas été révélé par le vendeur et qu’il était non-apparent pour un acheteur prudent et diligent3.
Dès la découverte d’un tel vice, l’acheteur a l’obligation de le dénoncer par écrit au vendeur afin de lui permettre d’en constater lui-même l’existence et l’étendue et lui donner la possibilité de remédier à la situation4. Cette dénonciation écrite doit être envoyée dans un délai raisonnable suivant la découverte du vice. La notion de délai raisonnable peut varier selon les circonstances et la nature du problème, chaque cas sera donc un cas d’espèce. Il est toutefois préférable de ne pas tarder et d’envoyer la dénonciation rapidement.
Suite à cette dénonciation, si le vendeur adopte un comportement passif ou omet de constater la présence du vice, afin de bien vous protéger, l’étape suivante sera l’envoi d’une mise en demeure. En effet, bien que la dénonciation et la mise en demeure soient deux étapes similaires, elles ont des objectifs et des formalités différentes. La dénonciation n’a besoin que de faire état de la présence du vice caché alors que la mise en demeure doit sommer le vendeur d’exécuter les travaux requis.
Dans tous les cas, il est impératif d’envoyer la dénonciation écrite et la mise en demeure avant d’entreprendre les travaux. Il s’agit d’une formalité essentielle qui, dans les cas où elle n’est pas respectée, pourrait faire obstacle au remboursement des travaux autrement attribuable au vendeur. Il est également préférable de transmettre ces avis par tout moyen vous permettant d’en démontrer la réception par le vendeur, tel que le courrier recommandé.
Une fois ces étapes franchies, si votre vendeur refuse toujours de s’exécuter, vous pourrez alors effectuer vous-mêmes les travaux et en réclamer le prix à votre vendeur ou lui réclamer directement le coût prévisible d’exécution des travaux à venir.
Finalement, notez que tout recours en justice doit être exercé dans les trois années suivant la découverte du vice afin de respecter le principe de la prescription extinctive5.
Pour plus d’informations concernant les vices cachés ou divers domaines de droit, nous vous invitons à consulter nos diverses publications juridiques.
1BEAUDOIN, Jean-Louis, La responsabilité civile, Volume 2 : Responsabilité professionnelle, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2014, par. 2-390.
2Id.
3EDWARDS, Jeffrey, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, par. 359 et ss.
4Article 1739, Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-199.
5Article 2925, Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-199.