Hypothèque légale du domaine de la construction : les bénéficiaires
L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble (ci-après « hypothèque légale de la construction ») est une garantie intéressante que propose la loi aux divers professionnels du domaine de la construction afin de protéger leurs créances. En tant que professionnel du domaine de la construction ou entrepreneur, il est utile de savoir si on peut avoir accès à ce mécanisme et dans quelles situations.
L’article 2726 du Code civil du Québec énonce la liste des intervenants qui peuvent inscrire une hypothèque légale de construction. Cette liste doit être interprétée de façon limitative, c’est-à-dire qu’à quelques exceptions près, elle est exhaustive1.
« 2726. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier. »
Architectes et ingénieurs
Le terme architecte s’entend au sens de l’article 1 c) de la Loi sur les architectes soit comme étant un membre inscrit au tableau de l’Ordre des architectes du Québec2.
Ainsi, à titre d’exemple, un tribunal a déterminé qu’une société agissant à titre d’architecte-consultant ne peut être considérée comme un architecte au sens de l’article 2726 du Code civil du Québec lorsque ni la personne morale ni son président ne sont, au moment de l’exécution du contrat, membres de l’Ordre des architectes du Québec3. Également, les plans de l’architecte doivent être utilisés aux fins de la construction ou de la rénovation de l’immeuble pour que celui-ci puisse inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble en question4.
Quant aux ingénieurs, ils doivent eux aussi être membres de leur ordre professionnel afin de pouvoir profiter de l’hypothèque légale. Toutefois, ils peuvent agir en tant qu’individu, en tant que société collective ou même en tant que corporation pour l’exécution de certains actes5.
Entrepreneurs et sous-entrepreneurs
L’entrepreneur principal est celui qui contracte directement avec le donneur d’ouvrage. Il délègue ensuite certaines parties du contrat à des sous-entrepreneurs. La distinction entre le deux réside principalement dans l’obligation pour le sous-entrepreneur de dénoncer son contrat au propriétaire afin de pouvoir bénéficier d’une hypothèque légale de construction en vertu de l’article 2728 du Code civil du Québec. L’entrepreneur en est exempté, puisqu’il contracte directement avec le propriétaire.
Afin de bénéficier d’une hypothèque légale du domaine de la construction, les entrepreneurs doivent détenir les permis requis afin d’exercer les travaux de construction, de rénovation ou de réparation sur l’immeuble6. Évidemment, un tel permis doit être valide au moment où les travaux sont exécutés : l’obtention subséquente d’un permis n’a pas d’effet rétroactif7.
Fournisseurs de matériaux
Le fournisseur de matériaux est celui qui fournit des matériaux au propriétaire ou à l’entrepreneur en vue de la construction ou de la réparation de l’immeuble. Ce n’est que dans le cas où ces matériaux ont été incorporés à l’immeuble ou qu’ils ont servi aux travaux de façon importante que se présente la possibilité d’inscrire une hypothèque légale8.
Les matériaux doivent avoir donné une certaine plus-value à l’immeuble. Ils ne peuvent, par exemple, être des éléments de décoration qui s’enlèvent ou se remplacent facilement9. Toutefois, le tapis collé sur les planchers de ciment d’un immeuble pourrait faire l’objet d’une hypothèque légale puisqu’il est incorporé à l’immeuble et représente un élément de finition nécessaire10.
À noter que l’arrière fournisseur de matériaux a lui aussi droit à une hypothèque légale de construction au même sens qu’un sous-entrepreneur. Il importe peu de savoir avec qui ce dernier a contracté; le contraire restreindrait indûment la portée de l’article 2827 du Code civil du Québec11.
Ouvriers
L’ouvrier est lié au donneur d’ouvrage (propriétaire, entrepreneur général ou sous-entrepreneur) par un contrat de travail et un lien de subordination les unit12. C’est ce qui le distingue du sous-entrepreneur qui lui, est lié par un contrat d’entreprise. Ainsi, l’ouvrier reçoit ses instructions du donneur d’ouvrage et dispose de moins de flexibilité quant à l’exécution des travaux. Il a toutefois l’avantage de ne pas être obligé de dénoncer son contrat au propriétaire afin de pouvoir profiter de l’hypothèque légale de la construction, même s’il n’a pas contracté directement avec le propriétaire.
Cependant, le professeur Vincent Karim énonce que « le droit à l’hypothèque légale doit être refusé en absence de lien de dépendance entre les travaux exécutés par l’intervenant et l’ouvrage construit ou rénové13.» Ainsi, les travaux effectués par un décorateur, un urbaniste, un gérant de projet et un bailleur d’outils ne peuvent être garantis par une hypothèque légale de la construction14.
Conclusion
Considérant les avantages qu’offre l’hypothèque légale de la construction aux intervenants de ce domaine, il est primordial de savoir qui elle concerne. En effet, selon les particularités de chaque situation, il peut y avoir des nuances à apporter à cet égard. Ainsi, il est prudent de consulter un avocat afin d’être bien informé quant à ses droits et obligations concernant l’hypothèque légale de la construction et ce, avant même de débuter l’exécution des travaux.
19072-7892 Québec inc. (Pro-co Beauce) c. Raymond Leblanc inc., 2014 QCCA 909, par. 46-48; Vincent KARIM, Contrats d’entreprise, contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, 2e édition, 2011, Montréal, Wilson & Lafleur, no 1688.
2Urbacon Buildings Group Corp. c. Urbacon Architecture inc., 2014 QCCS 3271.
3Id.
4Boudreau c. 6140823 Canada Corp. (Devterra International), 2008 QCCA 1763; 2309-9708 Québec Inc. c. Arel, [1996] R.D.I. 436.
5Canadian Mini-Warehouse Properties Ltd. c. Civilec consultants inc., 1996 CanLII 6207 (QCCA).
6Canadian Royalties Inc. c. Greenfield Mining Services Ltd., 2015 QCCS 331.
7Laroche c. Verreault, 2002 CanLII 46594 (QCCQ).
8Lumberland Inc. c. Nineteen Hundred Tower Ltd., [1977] 1 R.C.S. 581.
9Banque de développement du Canada c. Industries Microbec inc., 1997 CanLII 8499 (QCCS).
10Entreprises I. Lipman ltée c. 3090-8784 Québec inc., 1996 CanLII 4400 (QCCS).
11Laurent Verreault inc. c. Bousquet Technologies inc., 2007 QCCQ 7874.
12V. KARIM, préc., note 1, p. 712.
13V. KARIM, préc., note 1, p. 708.
14Id.